<無聊睇財報(1)> 新加坡Reits-AW9U先鋒醫療產業信託
Background
Information
(1) 先鋒醫療產業信託 (SEX.AW9U) 於2006年在新加坡上市
(2) AW9U 是一隻關於醫療的產業信託
(3) 產業信託需要將90%分紅作派息
(4) 主要資產位於印尼,少部份位於新加坡以及南韓
(5) 印尼12間醫院，2間綜合醫院商場，1間綜合酒店醫院，1間綜合酒店俱樂部
(6) 新加坡3間安老院
(7) 南韓1間醫院
(8) AW9U 60%由OUE Limited擁有, 40%由OUELH擁有
AW9U 作為一隻醫療的產業信託，而主要業務均在印尼，所有物業都暫時100%出租率。由於AW9U作為一隻REITS，所以必須將90%的利潤作為派息之用，因此，AW9U可以作為其中一隻持續提升現金流的股票。
(1)
派息金額有輕微上升的情況
(2)
由2013年一季只有1.74-1.97，升至2018年起每季2.15
(3)
現價計8.51% 股息率
Essential
Risk
作為一隻REITS,最主要的收入來源當然是租客,
(1)
太過依賴單一租客---- Lippo Karawaci
(2)
Lippo
Karawaci 主導超過80% AW9C的租金
(3)
早前Lippo Karawaci 的信貸評級被下降，市場對Lippo Karawaci的信心下降
(4)
頭20租客當中，有五名租客的租約會在2021年前完結
(5)
租金收入及其他成本，均以印尼盾計價，但股票價格/股息以SGD計價，有匯率風險
(6)
印尼政治危機
AW9U 大部分業務位於印尼，而最大的租客為Lippo Karawaci，如果Lippo Karawaci在往後的日子不選擇繼租，這會大幅度影響AW9U的租金收入，因而影響派息的能力。
另外，AW9U頭20名租客當中，有五名的租約會在2021年前完結，他們會否繼續簽約亦是值得留意的風險。而且，AW9U大部份的收入均以印尼盾計價，但股票價格/股息以SGD計價，假如有一天印尼盾匯率下降，這會影響AW9U的盈利表現以及派息金額。
近一個月相信大家都知道，印尼出現政治問題，導致示威不斷，這無疑會影響當地營商的環境，但是由於AW9U主要資產都是醫院，個人認為示威者破壞醫院的機會比較微，但示威是整個印尼的問題，或多或少會影響到AW9U的股價表現。
Opportunities
(1)
租金收入每年有輕微上升趨勢
(2)
根據世界銀行指出，印尼GDP每年上升5-6%
(3)
摩根士丹利預期印尼在2020及2021均會維持5%以上增長
(4)
印尼人口每年以1%以上增長
印尼經濟持續以5%以上增長率上升，將會更有能力去應付醫療費用（沒錢會連醫生都不會去看），因此，對AW9U的業務會有正面的影響。 另外，印尼人口亦有持續上升的趨勢，人口增加自然會對醫療方面需求上升。
Financial
Information
(1)
執筆當日股價為$1.01
(2)
PE
ratio 11.00
(3)
PB
ratio 0.92
(4)
Debt/Equity
ratio 0.56
(5)
Quick
ratio 1.24
由於AW9U為一隻房地產信託基金，個人認為利用PB ratio作估價會更為合理，因為資產的價值是影響股價的重要因素(當然其他因素如PE Ratio亦重要)，但是購買REITS就等同購買樓宇一樣，樓宇本身的價值當然重要吧。現時AW9U的PB ratio為0.92，比過往幾年的PB ratio，我個人會視為以92折購買樓宇。
而PE Ratio方面，現時AW9U的PE ratio為11.00，比近5年的平均值為低，我們可以視作現時股價對比於收入比以往更低，可能是投資者認為可以買入的其中一個因素。
另外，Debt/Equity ratio 為0.56 而 Quick ratio為1.24，單看數字是難以分析AW9U的還款能力，因為每個行業的性質不同，我們難以利用單一數據來判斷高或低。因此，我決定利用其他REITS的數據比較來判斷AW9U的還款能力。
我隨機選擇了兩隻新加坡上市的REITS作比較(ND8U，RW0U)，ND8U的Quick ratio為0.2而RW0U的Quick Ratio 為0.44，兩隻REITS的Quick Ratio都比AW9U的為低，反映AW9U的還款能力可能比同業為高，由於行業特性，REITS一般的負債都會比較高。
另外，ND8U的Debt/Equity為0.45，RW0U的Debt/Equity為0.63，AW9U的Debt/Equity為兩隻中間，可見其實AW9U在平衡借貸方面的選擇其實與行業普遍差不多。
Cash
Flow
財務報表當中的大部份數據都有主觀成份(核數師的專業判斷認為當中沒有重大錯誤)，但唯獨現金流的數據比較客觀，因此，讀財報除了看盈利(盈利會包含不同Non-Cash item)或營業額
外，一定要讀現金流報告!!!
(1)
AW9U的現金流一直錄得正數
(2)
最大部份的現金支出當然是股息
負償對於企業來說只是融資策略，高負償未必對公司有即時影響，但負現金流就會對公司有即時影響(員工開支，雜費全都是現金支出)，而AW9U多年的現金流都沒有出現負值，可見現金方面算是穩建能夠應付日常開支及償還短期債務。
Conclusion
由於個人認為息率及PB Ratio十分吸引，再加上看好將來印尼發展(無論人口或GDP)，現金吸納相當有吸引力，但同時間要留意當中的風險。
由於此次分享只是小試牛刀未有仔細探討財報的內容，假如有人欣賞請留個言，下次必定會利用不同Valuation Model更仔細探討。
此Blog只作個人記錄，並沒有任何投資建議
